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标定地价体系介绍

发布日期:2014-12-10    查看次数:    来源:国土办


标定地价体系

    一、标定地价的概念
    根据我国土地行政主管部门的文件,标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地,在正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,在一定使用年期内,某一期日的土地使用权价格。

   二、标定地价的评定意义
    进行标定地价评定具有多方面的实际和经济意义,主要有以下几点:
(1)精确公示地价,合理配置城市土地,提高并增强各级领导和广大群众对土地资产价值的认识。(2)规范地产交易主体行为,引导地产市场有序地运行。(3)评估宗地地价。(4)进行地价监测,确定地价变动指数。(5)测定地产还原利率。(6)为政府征收地产税费提供客观依据。(7)合理配置土地资源,促进城市土地合理利用。(8)成果更新程序简单经济。

    三、关于标定地价的相关政策及其发展现状
    湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2000年3月31日经湖南省第九届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过),其中第五章第三十六条明确了“县级以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价为主体的地价体系。  基准地价、标定地价由设区的市、自治州、县(市)人民政府土地行政主管部门会同物价、财政、建设行政主管部门评定,由本级人民政府批准公布,报上一级人民政府土地行政主管部门备案。”

    根据湖南省国土资源厅《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知》(湘国土资发〔2001〕61号)、《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》(湘国土资办发〔2006〕90号)等文件要求,全省范围内14个市州都已建立了以基准地价为主的地价体系,而标定地价的制定还处在探索阶段。自2008年国土资源部办公厅下发关于城市地价动态监测的通知以来,我省长沙、株洲、湘潭、岳阳、衡阳市列入监测范围,其中长沙市成为标定地价制定试点城市,并予安排项目试点经费。该项工作包括加密标准宗地布设,开展动态地价监测成果采集、地价监测报告及地价指数报告的编制和发布,对市场热点问题开展专项调研等。

    四、关于制定标定地价的思路
   (一)标定地价的内涵

    标定地价评估可以以基准地价为依据,根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估;也可以按市场交易资料,采用一定方法评估宗地地价。从定义中可以看到,①标定地价是政府评估的具体地块的地价,即宗地地价;②一般情况下,标定地价不进行大面积的评估,只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业资产评估时才进行评估,但作为地价公示和地价监测时,需对整个城市土地设置标准宗地,并评定出标定地价;③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

    根据前述分析,本次湘潭市城区标定地价的地价内涵界定如下:在设定基准日,设定用途为商业、住宅和工业三类,设定土地使用权年限为三类用地的法定最高年限(即商业40年、住宅70年、工业50年),设定土地开发程度及利用条件的土地使用权价格。

   (二)标准宗地的特征与基本标准

    城市标准宗地是指在一定地域范围内设置的在土地质量、个别条件、土地利用效益以及反映的地价水平等方面具有代表性、稳定性和易辨性,可作为该区域中地价比较标准的若干地块。
这里所指的一定地域范围可以是同一均质地域,也可以是同一土地级别或同一区段。代表性、稳定性、标准性和公示性是城市标准宗地最重要的功能特征。

   (三)标准宗地的定量配置

    1、标准宗地定量配置
    (1)根据土地的区位特性等因素直接划分均质地域,然后根据各均质地域内的均质度来确定标准宗地的数量。(2)利用已完成的城市土地定级成果来确定标准宗地数量。(3)利用城市土地定级成果和均质地域原理共同确定标准宗地数量。
    湘潭市已完成城市土地定级工作,故第二条路线切实可行。其基本思路是:以城市土地定级成果为基础,结合土地利用现状,分析城市中心结点土地级差空间组织规律,运用均质地域原理,确定标准宗地的数量。

    2、标准宗地定配的步骤
   (1)确定标准宗地的类型
    标准宗地要有代表性,首先其用地类型要反映土地级别、均质地域的主要土地用途。我国目前城市用地价格主要以商业、住宅、工业等用地类型来反映地价,一般商住综合用地多沿街呈条带状分布;住宅用地和工业用地多数属连片分布。

    (2)以土地级别为控制
    由于同一级别内商服繁华程度、交通条件、基础设施、公用设施、环境质量等土地区位条件优劣状况具有相对一致性,故标准宗地的均质地域应在同一土地级别范围内,然后根据微观区位条件、规划条件、土地的个别因素、建筑物状况、地价水平与发展趋势等因素进一步划分。

    (3)划分区位优势地域
    为保证标准宗地起到对地价动态的有效预测,必须考虑土地的区位优势与地价的区域发展趋势。划分区位优势地域一般可根据城市总体规划实施战略、城市重心的转移以及政府导向等指导因素划分。如根据湘潭市城市发展远景规划,市中心工业区将全部搬迁出市,市中心工业区不单独划分地价区段。

    (4)划分均质区段
    地价均质区段就是在土地级别和地价发展区域划分的基础上,根据宗地微观区位条件、个别条件、利用状况、功能结构和地价水平等因素细分得到土地用途基本相同、集中连片、土地利用状况和地价水平基本保持一致的均质地域。

   ①商业用地考虑街道
    一般情况下,商业用地的地价区段以街道为商业路线区段。由于商业繁华街道的地价受区位影响极为明显,在商业比较繁华的区域,需要将一条街道划分为若干地价区段;在商业不很繁华的区域,同一地价区段可延伸数条街道;在同一街道上,如果两侧的商服繁华程度有较大差异时,可以将其划为两个地价区段。

    ②住宅用地考虑各类设施

   住宅用地是人类居住活动集中的地方,划分住宅地价区段主要考虑以下因素:距市、区商业中心的距离及相对位置、基础设施状况、交通道路条件、商店、学校、公园、医院等配套设施状况,噪音、污染、景观、日照等环境因素,住宅区人口密度、建筑物质量与年代,公共交通状况、娱乐条件、卫生条件等。住宅地价区段划分受区位的影响明显弱于商业用地区段价。所以具体土地利用类型的地价区段划分,要具体分析而定。

   ③工业用地考虑城市规划
   工业用地是工业生产经营活动集中的地段。根据土地最佳利用原则,工业用地一般分布在城市边缘,而城市中心的工业用地很少。对于分布在城市中心的工业用地应注意与城市规划相结合,对于近期即将搬迁或不符合城市规划的工业企业不应划为工业用地的地价区段。
为保证标准宗地代表性、合理性、公示性和公正性,根据标准宗地的自身条件和区域特征,结合土地市场状况,合理选择、正确的评估标定地价。

   (四)标准宗地选取的要求
    按照《城市地价动态监测技术规范》,设立标准宗地的要求主要应考虑以下几个方面的因素:

   (1)宗地面积。根据同一地价区段内不同宗地的面积大小,选择面积适中的宗地作为标准宗地,面积过大或过小的宗地不宜作为标准宗地点。

    (2)土地形状。标准宗地的形状应以长方形为主,宽深比的确定应参照该地地价区段各宗地宽深比的众数或该城市内宗地宽深比的众数。尽量避免选取不规则形状的宗地作为标准宗地。

    (3)土地利用状况。容积率是衡量土地利用状况的一个重要指标。当标准宗地的容积率与城市平均容积率(或不同级别平均容积率)不一致时,应进行容积率修正。修正方法可参照《城镇土地估价规程》。

   (4)临街状况。通常情况下,应避免选择街角地、多面临街地、畸零地等特殊宗地作为标准宗地。对于商业用地的标准宗地点则应选择一面临街头的宗地作为标准宗地。

    (5)土地开发程度。根据对该城市平均土地开始程度的调查,在选择标准宗地时,应尽可能选择平均土地开发程度条件下的宗地作为标准宗地。如标准宗地的土地开发程度高于或低于平均土地开始程度,则应进行土地开发程度修正。标准宗地的土地开发程度是以到达宗地红线外的基础设施条件界定其土地开发程度。

    (6)土地权利状况。标准宗地的地价应为土地使用权价格。标准宗地点可以是国有划拨土地,也可以是国有也让土地、国家租赁土地或国家入股土地或其它土地。并且应避免选择有他项权利限制的宗地作为标准宗地。

   (五)标准宗地估价的方法与要求
    标准宗地估价的原理和方法应遵循《城镇土地估价规程》,如果设立的标准宗地土地交易日期在一年以内的交易样本,其地价可直接通过日期、土地开发程度、土地使用年限、容积率修正得到。标准宗地地价评估要求如下:
(1)标准宗地现状条件与设定内涵条件下的地价分别评估,评估值为地面价。
(2)标准宗地地价为土地使用权价格,不考虑他项权利。
(3)标准宗地地价设定在内涵条件下为法定最高年限,在现状条件下为实际剩余使用年限。
(4)标准宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法。
(5)标准宗地评估报告采用统一的格式。
(6)每一个标准宗地地价应由两名注册土地估价师评估并签字。

   湘潭市城区标准宗地体系包括文字效果和图件成果两大块,文字成果为标准宗地基本情况表,图件成果为标准宗地空间分布图。

   (六)标定地价体系的应用

    从土地估价发展趋势看,设置标定地价的目的包括提供土地出让底价、宗地价格评估参考、基准地价更新、地价动态监测等。即根据动态地价评估的需要监测这些标准宗地各种条件的变化,依据变化了的条件评估这些标准宗地地价,以算术平均法评估确定的估价区的基准地价。宗地地价的评估,也完全可以根据所评估确定的估价区内的标准宗地地价,以市场比法等方法评估估价区内其他宗地的动态地价;或者依据动态的标准宗地地价,依一定的技术途径建立动态的宗地地价评估体系,在基准地价基础上,以基准地价修正法评估确定估价区内其他宗地的地价。并依据动态的标准宗地地价,算出地价指数,以完善地价管理制度。


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